随着我国市场经济的不断繁荣、发展和人民群众生活动水平的不断提高，房产交易也变得越来越频繁，但随之而来的房产买卖纠纷也日益增多。目前在我国由于个人信用体系建设尚在完善过程中，在不动产登记实务中，经常出现恶意串通、冒名处分他人房产而申请虚假登记的情形。在这种情况下，登记机构应当充分利用互联网、大数据平台、信息共享机制或身份证读卡器等手段，审查申请人是否系身份证明材料上记载的人，以防止登记错误，维护公众的合法权益！

事情概述

毛某生、顾某英育有三子，长子毛甲、次子毛乙、三子毛丙。2009年毛某生、顾某英与毛甲签订《房地产买卖契约》，并办理完成房屋转让手续。但是经公安户口注销证明，顾某英已经与2008年去世，且去世之前一直是植物人，没有二代身份证，是毛甲办理了父母的虚假身份证，并找了两名老人到东海县不动产登记处办理过户，毛某生及毛乙、毛丙对此事皆不知情。以当时的技术手段，不动产部门无法当场核验身份证真伪。2012年毛某生去世，未有遗嘱，次子毛乙书面放弃对该房屋的继承权，毛甲向毛丙表明其不放弃继承也不同意财产分割。2019年毛丙夫妇才知晓该房屋已过户，遂向东海县不动产登记处申请撤销毛甲的房产证，经不动产部门查询，该套房产已抵押，为保证抵押人的权益，不动产部门回复说不动产权证无法撤销，此处房产已冻结。

就这一问题，江苏连众律师事务所律师杨周接受了连云港电视台的采访：

一、不动产登记部门对该套房屋过户是否存在过错？

不动产登记机构在当时的技术条件下，如果做到了必要的、审慎的审查义务，则对登记行为没有过错。

在本案中，过户登记申请人毛甲，使用父母的虚假身份证，并找了两名老人去办理了过户登记，都说明了其故意使用了虚假材料，属于虚假登记行为。由于法律没有明确要求登记机关进行的是形式审查还是实质审查，登记机关在当时的技术条件下，做到了必要的、审慎的审查义务，对相关身份证、户口本等证件进行了审查，且登记机关工作人员没有失误或恶意串通，在毛甲提供了虚假材料的情况下，作出了过户登记，不动产登记机构并没有过错。

二、不动产部门是否可以按当事人要求撤证？

权利人毛丙无法直接申请不动产登记更正登记或直接申请法院撤销不动产登记。

《物权法》第十九条规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。

《不动产登记暂行条例实施细则》第八十条规定，不动产权利人或者利害关系人申请更正登记，不动产登记机构认为不动产登记簿记载确有错误的，应当予以更正；但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外。

《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款则规定，被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。

在本案中，由于在先前的过户登记中已经公示了登记薄的权利人是毛甲，基于此公示而设立了不动产的抵押权登记，如果不动产抵押权符合善意取得，则该善意取得亦可以构成对撤销不动产登记的阻却事由，即导致毛丙无法直接申请更正登记或撤销不动产登记。

三、房屋现存在抵押，法律上是否优先保护善意第三人的利益？若优先保护善意第三人的利益，当事人该如何维护自身的权益？

1. 法律优先保护善意第三人的合法利益。为了维护市场交易的稳定和安全，我国《物权法》百零六条规定了“善意取得”制度，用来优先保护善意第三人的利益。《物权法》百零六条款规定，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”第三款规定，“当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”根据上述规定，他物权包括抵押权亦可以适用善意取得制度。

《物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产应经全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。在本案中，毛甲抵押有共有房产时，未获得房产共有人毛丙的同意，为无权处分。抵押权人是基于不动产登记薄的公示，而认为毛甲为有权处分人，属于善意第三人，同时由于支付了合理对价且抵押权已经登记，所以第三人已经善意取得了抵押权，应该受到法律的保护。

2.当事人该如何维护自身的权益？

权利人毛丙应该通过诉讼的方式请求确认登记行为违法，并要求无权处分人毛甲承担赔偿责任。

根据最高人民法院《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》(以下简称《物权法》解释（一）)条规定，“因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。”同时《物权法》解释(一)中还规定了物权变动原因与合同效力一致的原则，即引起物权变动的原因行为，如合同等法律行为无效或被撤销时，不发生物权变动效果。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款则规定，被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。

登记机关的责任是审查登记行为的合法性，对其基础法律行为（如买卖合同、赠与合同等）行为是否真实合法，没有审查判断的义务。本案中，由于 2009年的《房地产买卖契约》中存在着毛甲与他人恶意串通侵害了第三人利益的事实，权利人毛丙应该通过诉讼，申请法院确认2009年《房地产买卖契约》无效之后，再向法院提请行政诉讼，确认被诉房屋登记行为违法。根据《物权法》第二十一条款规定，当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。《物权法》百零六条第二款规定，受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。最终，权利人毛丙有权请求法院判决无处分权人毛甲赔偿权利人各项损失。

在此，希望相关立法机构能够不断完善和统一不动产登记的配套法律法规，形成更具操作性的细则。监管部门、职能部门要充分利用互联网、大数据、区块链等科技手段的同时，加强对工作人员的规范管理和履职培训，对行政相对人、申请人、委托代理人身份材料以及授权委托书与申请主体是否一致进行审查，通过查验申请提供的申请材料，进行确定不动产登记的申请人与其提交的身份证明材料、登记原因证明文件、权属来源文件以及权属证书上记载的主体是否一致。避免此类冒名、恶意串通的虚假登记行为再次发生，切实维护广大人民群众的合法利益。